martes, 22 de marzo de 2011

Morosos profesionales: 10 artimañas para no pagar el alquiler.

Son la pesadilla de numerosos arrendadores y una lacra para el mercado del alquiler. Los inquilinos morosos llevan poniendo en jaque a numerosos propietarios desde hace años y lo hacen con la ley en mano y aprovechando la lentitud de la justicia y los vacíos legales. 

Pero, ¿qué estratagemas utilizan y cuáles son las más dañinas?
Antes de celebrar el juicio
1.- Cuando un inquilino deja de abonar las rentas y el propietario decide acudir al juzgado y presentar una demanda, "lo más habitual es que el demandado vaya retrasando los procedimientos no cogiendo las notificaciones judiciales", comenta Gustavo Rossi, socio fundador de Alquiler Seguro. Si el inquilino moroso no está notificado no hay ni juicio en su ausencia y, por tanto, tampoco desalojo.
Para estos casos, la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la notificación por edictos que se cuelgan en el tablón de anuncios del propio juzgado y por los que se supone que el denunciado se da por citado para el juicio. Algunos Juzgados -los que menos- son reacios a permitirlos, según los abogados consultados por Cotizalia.com. En estos casos, se procede a averiguar el domicilio del inquilino moroso, lo que retrasa sobre manera el proceso judicial instado. Además, cuando hay que recurrir al edicto, el procedimiento se retrasa los días que se tarda en publicar, lo que a veces dificulta poder mantener la fecha señalada para realizar el desalojo. 

Una vez recibida la notificación
2.- En los tres días siguientes a la recepción a la notificación, el inquilino puede pedir asistencia jurídica gratuita o que se designe un abogado de oficio. Si lo solicita, en Madrid es el Colegio de Abogados quien debe resolver si esa persona tiene derecho o no a esa asistencia gratuita. Hasta que no se pronuncia –dos, tres meses- no hay ni juicio ni desalojo. Queda suspendido el procedimiento. 

3.- En otras ocasiones, el demandado pide asistencia jurídica gratuita pasados esos tres días. Incluso el mismo día del juicio, con lo que éste puede quedar de nuevo en el aire ya que el juez, para evitar la indefensión del demandado, a veces suspende el juicio a pesar de que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que si la solicitud se realizara en un momento posterior, “la falta de designación de abogado o procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita”. 

4.- Según recuerda Rossi, la Ley de Enjuiciamiento Civil también permite al inquilino demandado enervar la acción de desahucio. Paralizarlo en el momento que paga las rentas y las cantidades que se adeudan antes de la celebración del juicio y siempre y cuando el dueño del inmueble no le haya requerido el pago de dichas cantidades con, al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda. Sólo se puede enervar la acción una vez por cada contrato.

5.- Cuando el juez ya ha dictado sentencia y ésta condena al inquilino, éste puede pedir un abogado de oficio o un procurador de cara al desalojo. En este caso se suspendería el procedimiento hasta que el Colegio de Abogados decidiera si el condenado tiene derecho a ello. Una vez más, el proceso puede retrasarse hasta dos meses. Además, durante este tiempo están suspendidos los pagos de las rentas y se evita el embargo de cantidades económicas. 

El mismo día del desalojo
El arrendador se encuentra con muchos otros problemas el mismo día del desalojo, cuando ya se ha celebrado juicio, la sentencia condena al inquilino y hay fecha para desalojar el inmueble. En el lanzamiento interviene la comisión judicial, el procurador del arrendador, la policía, un cerrajero - es obligatorio cambiar la cerradura y las llaves – y es recomendable que esté también presente el propietario, para reflejar en el acta, los desperfectos que pudiera encontrar. Cuando hay desalojo y el inquilino no está, hay varias circunstancias que pueden dilatar algunos días el proceso. 

6.- Cuando al entrar en el inmueble hay animales (perros, gatos, serpientes…) no se puede celebrar el desalojo. “Es necesario llamar a la perrera municipal o al organismo correspondiente para examinar a esos animales y sacarlos del inmueble. Esto puede retrasar el proceso un par de días, aunque puede alargarse hasta un mes, dependiendo de las circunstancias", explica un abogado a este portal . Una vez desalojados los animales, la comisión judicial debe fijar otra fecha para el desalojo, por lo que dependerá también de la agilidad de ésta el retraso que pueda producirse.

7.- También puede darse el caso de que abra la puerta un menor de edad o una persona enferma. En este caso habría que avisar, en el caso de Madrid, al Samur Social, lo que volvería a retrasar el desalojo varios días. 

8.- Lo mismo sucede si el inmueble está lleno de basura. También tendría que intervenir el Samur Social o el organismo correspondiente para evitar cualquier tipo de peligro para la salud pública.
Que haya animales, niños o basura puede retrasar el desalojo unos días, es la norma general. Aunque las fuentes consultadas señalan que podría ser más, pero depende del Juzgado. Suele ser como máximo una semana. 

9.- A veces hay tanto mobiliario del inquilino, que si éste lo solicita, la Comisión Judicial le permite retrasar el desalojo unos días más. Para retirar esos enseres.
Lo más dañino para el propietario, la vía penal

10.- Frente a todo lo anterior, que se resuelve en los juzgados por la vía civil, lo peor que le puede suceder a un arrendador es que el inquilino moroso vaya por la vía penal al argumentar falsedad documental o estafa. ¿Qué significa esto? El inquilino puede decir que el contrato de alquiler es falso o que la firma del mismo no es suya. Si esto sucede se insta un procedimiento penal que paralizaría el procedimiento civil

Esto no significa que el dueño del piso no pueda echar al inquilino, pero las fuentes consultadas aseguran que no es conveniente hasta que no se resuelva la vía penal, que puede durar entre tres o cuatro años. Además, una vez que hay sentencia penal, el inquilino puede recurrir ante la Audiencia Provincial, alargando una vez más los plazos. Se puede tardar un año si se archiva la instrucción o cuatro, depende de muchos factores: si hay sobreseimiento, recursos, colapso de la justicia, etc. 

Las fuentes consultadas señalan que cuando el contrato de alquiler se realiza a través de una agencia inmobiliaria normalmente los morosos no recurren a la vía penal ya que existe un tercero que reconoce que ese contrato ni es falso ni ha habido estafa de por medio. 

Excepcional artículo extraido de "Cotizalia"

domingo, 20 de marzo de 2011

Islandia, el país que castiga a los banqueros culpables de la crisis.

La gran mayoría de la población occidental sueña desde 2008 con decir “no” a los bancos, pero nadie se ha atrevido a hacerlo. Nadie, salvo los islandeses, que han llevado a cabo una revolución pacífica que ha conseguido no sólo tumbar un gobierno y redactar una nueva constitución, si no encarcelar a los responsables de la debacle económica del país.  

La semana pasada fueron detenidas 9 personas en Londres y en Reikjiavik (capital de Islandia) por sus responsabilidad en el colapso financiero de Islandia en 2008, una profunda crisis que devino en una reacción ciudadana sin precedentes que cambió el rumbo del país. 

Ha sido la revolución sin armas de Islandia, el país que acoge a la democracia más antigua del mundo (desde el año 930), y cuyos ciudadanos han logrado cambiar a base de manifestaciones y caceroladas. ¿Y por qué el resto de los países occidentales ni siquiera se ha enterado?

La presión ciudadana islandesa ha conseguido no sólo tumbar un gobierno, si no redactar una nueva constitución (en proceso) y meter en la cárcel a los banqueros responsables de la crisis del país. Como se suele decir, si se piden las cosas con educación es mucho más fácil conseguirlas. 

Este silencioso proceso revolucionario tiene su origen en 2008, cuando el gobierno islandés decidió nacionalizar los tres principales bancos, el  Landsbanki el Kaupthing y el Glitnir, cuyos clientes eran principalmente ingleses, estadounidenses y americanos. 

Tras la entrada del Estado en el capital la moneda oficial (krona), se desplomaba y la bolsa suspendía su actividad tras un hundimiento del 76%. Islandia entraba en bancarrota y para salvar la situación, el Fondo Monetario Internacional (FMI) inyectaba 2.100 millones de dólares y los países nórdicos ayudaban con otros 2.500 millones.

Las grandes pequeñas victorias de la gente de a pie
Mientras bancos y autoridades locales y extranjeras buscaban a la desesperada soluciones económicas, el pueblo islandés se echó a la calle y con sus insistentes manifestaciones diarias frente al parlamento de Riekjavik provocó la dimisión del primer ministro, el conservador Geir  H. Haarden, y de todo su gobierno en bloque. 

Los ciudadanos exigían, además, que se convocaran elecciones anticipadas, y lo consiguieron. En abril salió elegido por votación un gobierno de coalición formado por la Alianza Social-demócrata y el Movimiento de Izquierda Verde, encabezado por una nueva Primera Ministra, Jóhanna Sigurðardóttir.

Manifestaciones ciudadanas en la capital islandesa
Durante todo el 2009 la economía islandesa continuó en situación precaria (cerraría el año con una caída del 7% del PIB) pero, pese a ello, el Parlamento propuso la devolución de la deuda  a Gran Bretaña y Holanda mediante el pago de 3.500 millones de euros, una suma que debían pagar todas las familias islandesas mensualmente durante 15 años al 5,5% de interés.

La medida provocó de nuevo la ira de los islandeses, que volvieron a tomar las calles exigiendo que, al menos, esa decisión fuera sometida a referéndum. Otra nueva pequeña gran victoria de las protestas callejeras: en marzo de 2010 se celebraba esa votación y un aplastante 93% de la población se negaba a devolver la deuda, al menos en esas condiciones.

Con ello consiguieron que los acreedores se repensaran el acuerdo y lo mejorara, ofreciendo los intereses al 3% y el pago a 37 años. Ni siquiera eso ha sido suficiente, el presidente actual, al ver que el Parlamento aprobaba este acuerdo por un margen muy estrecho, decidió el mes pasado no sancionarlo y llamar de nuevo a los islandeses a votar en referéndum para que sean ellos los que tengan la última palabra. 
Los banqueros huyen atemorizados

Volviendo a la tensa situación de 2010, mientras los islandeses se negaban a pagar una deuda que habían contraído los tiburones financieros sin preguntarles, el Gobierno de coalición  había iniciado una investigación para dirimir jurídicamente las responsabilidades de la fatal crisis económica y ya se había detenido a varios banqueros y altos ejecutivos estrechamente relacionados con las operaciones de riesgo. 

La Interpol, por su lado, había dictado una orden internacional de arresto contra el expresidente del Parlamento, Sigurdur  Einarsson. Esta situación hizo que banqueros y ejecutivos, atemorizados, abandonaran el país en masa.

En este contexto de crisis, se eligió una asamblea para redactar una nueva constitución que recogiera las lecciones aprendidas y que sustituyera a la actual, inspirada en la constitución danesa.
Para ello, en vez de llamar a expertos y políticos, Islandia ha decidido recurrir directamente al pueblo, soberano, al fin y al cabo, de las leyes. Más de 500 islandeses se presentaron candidatos para participar en este ejercicio de democracia directa y redactar la constitución, de los cuales fueron elegidos 25 ciudadanos sin filiación política entre los que hay abogados, estudiantes, periodistas, granjeros, representantes sindicales… 

Entre otras novedades, esta constitución está llamada a proteger como ninguna otra las libertades de información y de expresión con la llamada Iniciativa Islandesa Moderna para Medios de Comunicación, un proyecto de ley que pretende hacer del país un refugio seguro para el periodismo de investigación y la libertad de información donde se protejan  fuentes, periodistas y proveedores de Internet que alojen información periodística.

Será el pueblo, por una vez, el que decida sobre el futuro del país mientras banqueros y políticos asistan (algunos desde la cárcel) a la transformación de una nación, pero desde la barrera.

Artículo de  "El confidencial"

sábado, 19 de marzo de 2011

Chocolates "el alba"

Tuve la ocasión de saborear el chocolate a la taza hecho en un pequeño pueblo de la provincia de Zamora, llamado Vezdemarbán, es delicioso y además no pertenece a estas multinacionales que lo engullen todo, precisamente se distingue por ser todo lo contrario, por tener un  “tueste especial”.

Ahora bien, cuando vi el envoltorio me impresionó su diseño, debido a la originalidad que te lleva a tiempos pasados y aunque no fui capaz de adivinar cuando se realizó su diseño, es evidente que corresponde a otra época, a esos tiempos pretéritos de la televisión en blanco y negro o a las escuelas de los pueblos repletas de niños y niñas.

Tampoco la amable persona que me invitó a una taza de éste chocolate, pudo desvelar desde cuando lo tenía en casa, quizá llevaba años pero tampoco me importó que careciera de fecha de caducidad en el envoltorio, pues su sabor exquisito delataba su perfecto estado.

Era una de esas mañanas grises y lluviosas, en las que el abrigo de un chocolate caliente, es el mejor remedio para comenzar el día con buen pie, y ese recuerdo, un refugio de mi propio bienestar.
 
Un exquisito chocolate

lunes, 14 de marzo de 2011

Little man, the way girls are.



Sin duda alguna los estereotipos juegan malas pasadas desde la más tierna infancia, ésta es una divertidísma muestra de ello :-)

Una república bananera.

El pasado viernes 25 de Febrero se celebró una reunión entre los miembros del Comité de Empresa de FEVE en León (CE) y una representación de la empresa, compuesta por el nuevo Director General D. Juan Diez López y el Director de División de Recursos Humanos y Área Jurídico Laboral, D. Jesús Benítez Benítez.

El punto que suscitó mayor debate fue la confirmación por parte de éstos dos representantes de la empresa, de la entrega de 60.000€ a sólo dos de los tres inquilinos que ocupaban las viviendas propiedad de FEVE en la ciudad de León, uno cuñado del ex director general, Sr. Amador Robles y el otro, sindicalista de UGT, Sr. Fulgencio Bandera.  Ésta cantidad se les abonó en concepto de indemnización, por el desalojo derivado de la nueva remodelación del entorno de la estación de FEVE, que se pretende llevar a cabo en la ciudad de León.

Los representantes de la empresa trataron de justificar tal actuación ante la posible judicialización del desalojo, que podría suponer un retraso en el proceso de integración de FEVE en León durante varios años. Éste argumento es poco creíble, pues a una de las vecinas que allí vivía no le han dado ese montante económico y por si misma podría iniciar las acciones jurídicas pertinentes y que según los mismos criterios expuestos por la dirección de la empresa retrasarían la (des)integración de FEVE en León, quizá por ello la representación de la empresa dejo entrever que incluso esa tercera vecina percibiría también la misma compensación económica.

La dirección de la empresa resuelve éste problema con un acuerdo privado que está fuera de la normativa laboral vigente, creando así un precedente al que podrá recurrir para llevar a cabo sus planes, demostrando eso sí, su capacidad de resolver los contratiempos soltando un dinero extra. Quizá en un futuro puedan existir problemas en éste mismo proyecto y también ésta misma dirección podrá utilizar un acuerdo similar para no llegar a los tribunales.

Por contra, es cierto que la dirección de la empresa ha resuelto desalojos con técnicas bien distintas y nada lucrativas para sus inquilinos, por citar el ejemplo más semejante al caso que nos ocupa, es ineludible citar el desahucio que afectó también a inquilinos en viviendas de propiedad de FEVE en la integración de Basurto en Bizkaia, en el que el desahucio fue resuelto ipso facto, sin necesidad de desembolsar cantidad alguna ¿Por qué no se aplicó ese modelo en éste caso?

Finalmente, y atendiendo estrictamente a los hechos constatados y a las manifestaciones hechas,  junto a la justificación de dicha actuación por parte de la dirección de FEVE, se demuestran por un lado, los agravios comparativos que realiza y por otro, que no tiene ningún reparo en “pagar” o “deportar” según el caso…

jueves, 10 de marzo de 2011

La mejores empresas de España.



...y por supuesto la CEOE.

martes, 8 de marzo de 2011

El aeropuerto de León ¿en picado?

Nada más abrir un periódico local, una noticia atrae mi atención, una de esas sobre el aeropuerto de León, en la que afirma que  “cae en picado”, ¿y eso es noticia me pregunté?
 
A muchos se les llenaba la boca con que el futuro de León pasaba inexorablemente por la (re)apertura de un (super)aeropuerto que ya se infrautilizaba. Apresuradamente hablaban del esfuerzo inversor habido y del esplendor que iba a devolver a ésta tierra el aeropuerto, pero trágicamente la realidad está demostrando, que eso no era otra cosa que cuentos de la lechera en versión “vaca lechera voladora”.

Ahora bien, no les faltará tiempo para que éstos mismos charlatanes encuentren “responsables” de ésta ruina económica y social. La junta, los agoreros, el obispo, la diputación… serán todos ellos y más, los malos malísimos de León, nunca aceptarán que no tiene sentido poner un aeropuerto en cada esquina, tampoco entenderán que hoy por hoy León no es Berlín, ni que dilapidar millones y millones de euros no servirá de nada.

¿Quién asume ahora el fracaso? Para alguno todavía no hay fracaso alguno, pues cuando llegue el ansiado palacio de congresos ¡esto será Hollywood! El cuento del burro y la zanahoria otra vez, que echen un vistazo a su alrededor y verán que la idea no es nueva: Valladolid; Burgos; Ávila; Salamanca…  por citar sólo unas pocas, tampoco a éstas otras ciudades les ha cambiado la vida ¿Por qué en León iba a ser distinto?

Mal que les pese a algunos, esto es vender humo una y otra vez… y quizá para algunos les sirva, pero tristemente la realidad va en sentido contrario, esto es una ruina que tenemos que pagar entre todos y no la pagan aquellos que la han causado. 

Las tonterias se pagan caras.